楼市泡沫破裂风险警示不可忽视

　　日前，有媒体报道称，目前房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了有关部委的注意，正在有针对性地研究解决措施。而部分国企开发商、金融系统、政府人士也已经注意到房地产存在的泡沫风险。

　　关于中国房地产是否存在泡沫的问题，在国内引起的争论已有时日。无疑，这是事关未来中国房地产健康发展和中国经济金融健康稳定安全的大问题。

　　长期以来，一些专家、开发商以及个别地方政府认为，中国房地产不存在泡沫，当前的房地产市场不仅不会对经济带来泡沫风险，而且是经济发展的强劲动力。但包括万科董事长王石、SOHO中国总裁张欣等在内的开发商，以及谢国忠、牛刀等专家都认为，中国房地产存在巨大泡沫，而且这种泡沫已经到了即将破灭的地步。

　　值得关注的是，美国前财长亨利·保尔森在2013年成都《财富》全球论坛上表示，当前中国经济已经放缓，应及时处理房地产泡沫。同时，他还认为这种泡沫蕴藏着巨大的经济金融风险。从某种意义上说，也许作为旁观者的保尔森看得更清楚，他的警示值得重视。

　　此外，全国的房价收入比和租售比两大指标也印证了我国房地产泡沫的存在——前者超过12，后者超过了1：400，明显超过国际惯例，已是泡沫表现。

　　从已有数据及分析来看，中国房地产存在泡沫风险是不争的事实，而这种泡沫最终必将破灭是预料之中的。之所以至今没有破灭，一个重要原因是这几年政府主导的大投资特别是2008年金融危机时期的4万亿元大投资支撑住了房地产泡沫，大投资背后的货币大量投放、货币的严重超发在某种程度上“保护”并掩盖了房地产泡沫。

　　近几年，虽然受到限购限贷政策影响，商业银行笼子里的资金进入楼市受到了一定程度的限制。但是，房地产绕过金融笼子直接融资比重正在不断攀升，已成为房地产开发企业重要的资金来源之一。其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。这与央行公布的社会融资总额趋势惊人一致。2013年一季度社会融资规模为6.16万亿元，当季人民币贷款占同期社会融资规模仅为44.7%，其他融资占比高达55.3%，而其他社会融资大部分进入到了房地产领域。

　　同时，房地产泡沫的另一大推手是土地价格直线攀升。一些地方政府扮演了一个非常尴尬的角色，一面进行调控，喊着打压房价，另一面又推高地价。

　　目前，从国内看，大投资模式已经难以为继，继续推高房地产泡沫的货币基础正在动摇。从国际上看，美联储量化宽松政策退出预期上升，国际热钱撤离新兴市场体国家风险正在涌动酝酿。这两天泰国股市、印度股市、菲律宾股市、印尼股市等都呈现出暴跌，金融风险正在提升，一旦蔓延到中国内地，楼市泡沫率先出现破裂的风险是存在的。

　　因此，对于楼市泡沫风险，不应该停留在“争论”或“注意”阶段，而是要尽快采取应对措施。比如：改变房价上涨预期，必须首先改变地价上涨预期。从根本上打破政府垄断土地市场的局面，在土地经营上引入市场机制。改变目前政府从农民手中低价圈地、高价卖给开发商的状况，使拥有土地经营权者直接进入土地交易市场交易等。

　　总之，不继续强化房地产调控就绝不会遏制住高房价、高地价，最终将遭受房地产泡沫破灭的沉痛打击。这是政府无论如何都不能回避的问题。越沉默，积累的问题会越大越尖锐，解决起来的难度也越大越棘手，最终对我国经济金融的危害性也更大。

关键词：房地产泡沫,开发商