楼市个税新政实施应设缓冲期

　　楼市调控新国五条细则规定：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”该规定在市场炸开了锅。上海、重庆、南京等地出现了排队抢过户，中介挑灯夜战等情况。有媒体称这是“楼市调控十年以来最犀利狠招”。而某网站的民意调查显示，参与调查的32万余人约七成对此新招表示忧虑，认为它会助推房价上涨，认为会降房价只有约两成。

　　就政策本身，该规定其实并非“新政”。我国个税法早有规定：“财产转让所得税率为20%”。说它是“楼市个税新政”，是因为它强调“应依法严格”，由此可能影响现行住房转让个税征收的格局。过去各地对房产转让个税征收采取“据实征收”和“核定征收”两种方法。前者适用于政府部门对房产原值等信息全面掌握的情况，后者适用于信息掌握不全的情况。两种方法都执行20%税率，只是计算转让所得的方法不同。“据实征收”按转让收入减去原值、合理费用等扣除后的实际转让净所得计算所得，“核定征收”按转让收入总额的5%计算所得(即按收入的1%征收)。在房价大幅上涨的背景下，“核定征收”的税款要比“据实征收”少得多。但出于各种原因，过去不管历史信息掌握如何，普遍都按“核定征收”。细则虽未废除“核定征收”，但由于我国房屋登记日渐规范，相关部门已掌握绝大部分住房尤其是商品房的原值等信息，细则强调“应依法严格”，意味着绝大部分住房转让个税将会“据实征收”，转让个税将会大幅度增加。

　　“楼市个税新政”出台背景可能是考虑全面推行房产税的复杂性，依靠房产税调控房价短期很难奏效。从理论角度它无疑是抑制楼市投机的有效政策。但为何一个好政策会受到市场的质疑？原因在于楼市税款是一把双刃剑，它既有可能增加炒房者的炒房成本，抑制楼市投机，促使房价回归；又有可能令炒房者把应由其缴纳的税款转嫁给购房者，推动房价上涨。而且，转让个税大幅增加还有可能导致二手市场趋冷，把大量二手购房者赶到一手市场，推动一手市场房价上涨。这就是民意的忧虑所在。

　　税费转嫁给买房者只能在供小于求的情况下可能发生。因此，只有加大住房供给，才能铲除税费转嫁到买房者的产生土壤。二手市场的购房者大多数是自住的中低收入者，为防止“楼市个税新政”的负面冲击，可以考虑给予一个实施缓冲期。缓冲期内仍实施“核定征收”。从而让炒房者把他们持有的多套住房迅速推向市场，大幅度增加二手市场的供给，促使二手市场降价。毕竟新政目的不是增加税收而是调控房价。而且，设立缓冲期也可有时间对新政进一步完善，使其更符合民意。房改房(即使不是个人的唯一住房)首次转让所得是否也按20%征税？也值得讨论。房改房的几万元原值是国家对计划经济年代职工住房欠账的追补，根据它计算的转让所得和炒房所得有本质区别。

　　当前值得注意的是不要误读新国五条细则，它针对的是“按规定应征收的个人所得税”。“个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房的所得”至今一直暂免征收个税。(作者是广东商学院教授)

关键词：楼市,征收,转让