共有产权房是不是保障房？

　　住房和城乡建设部有关负责人近日透露，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市推进。共有产权房被称为楼市的“搅局者”，价格一般比周边商品房低三成左右，因此受到购房者追捧。公众对共有产权住房评价不尽相同，共有产权房本身的一些问题也有待进一步厘清。

　　共有产权住房较之经济适用房、限价商品房等的明显不同，就是居民与政府共同拥有房屋产权，共同分享土地和房屋的增值收益，共同承担土地和房屋贬值带来的风险。共有产权住房实际上是居民与政府“合伙”买房、共享产权，而由居民“独享”房屋使用权，由此大幅降低了居民的购房成本，减轻了居民的住房消费负担。但就性质而言，共有产权房究竟是保障性住房还是商品房，目前各试点城市并未有统一的界定。

　　今年《政府工作报告》在论及“完善住房保障机制”时提出，要增加中小套型商品房和共有产权住房供应。北京市的共有产权住房又叫“自住型商品房”，今年北京市保障房、共有产权房、商品房的土地供应比例为1.3：1：1，全市将有7万套共有产权房供应。与北京拟将共有产权房打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”不同，四川省明确提出，将购置型保障房中的经济适用住房、限价商品住房等并轨管理，统一为共有产权住房，使之成为购置型保障房的主要形式。

　　由于尚在试点阶段，共有产权房在一些地方纳入了保障性住房体系，在另一些地方未纳入保障房体系，这种“不统一”是可以理解的。尽管如此，共有产权房仍体现了与经适房、限价房等保障房大致相同的治理逻辑——政府通过减免土地出让金、与居民共有产权等政策手段，适度限制房屋价格，帮助中低收入人群实现购房需求，改善住房条件。为此，政府需要通过一系列制度设计和政策措施，从三个方面保证共有产权房政策公平实施——

　　一是严把“入口”，严格审查居民的购房资格，核实申请者的住房条件、收入状况和财产状况等，防止“开宝马住经适房”之类的荒唐故事重演。二是压缩共有产权房的牟利空间，使购买共有产权房除满足住房需求外，成为“无利可图”之事。这将使得共有产权房对“开宝马”的人失去吸引力，使共有产权房确为中低收入者拥有和使用。第三是疏通“出口”，完善退出机制。有的居民购买共有产权房时资格没有问题，但后来收入、住房等情况发生了较大变化，超出了共有产权房覆盖的标准，就应当以适当方式退出，让其他中低收入者“递补”享受共有产权房。

　　前些年推出经适房、限价房等保障房品种时，住建、财政、民政、公安、银行等职能部门和机构在以上三方面做了很多工作，但造假骗购、暗箱操作、腐败交易等问题仍屡有发生。究其原因，主要缘于工作环节越多，涉及的部门和人员越多，监督管理的成本就越大，出现问题的可能性也就越大。现在，在既有保障性住房格局之中或之外推出共有产权住房，仍然要做好严把“入口”、压缩牟利空间、疏通“出口”工作。从目前北京等六城市试点的情况看，共有产权住房的工作环节有时比经适房、限价房更多，监管成本或许更大，可知在共有产权住房政策执行过程中，出现问题的可能性仍然较大。

　　共有产权住房无论是否纳入保障房体系，都绕不开保障性住房存在的诸多“根本问题”。通过政府直接补贴居民(如借鉴“医保基金”思路设立“房保基金”)、政府购买服务(政府购买商品房，以保障房名义提供给中低收入者)等形式，尽量减少工作环节、有效降低监管成本，减少出现问题、滋生腐败的可能性，将是改革和完善保障房、共有产权房的方向。(潘洪其)

关键词：共有产权房,保障房,楼市