●特约评论员 于平（江苏）
近日，一名5岁男童与母亲路过位于深圳福田区的京基御景华城小区，被从20楼坠落的玻璃窗砸伤，男童经抢救不治身亡。据了解，这一交付使用不满15年的小区，在后续隐患排查中，还发现数起窗户螺丝松动、螺丝缺失、滑撑生锈或断裂等情况……部分小区建筑设施“未老先衰”导致安全事故，近年来引发社会广泛关注。
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小区“未老先衰”，似乎成为当下城市中愈来愈普遍的现象。房屋漏水，电梯老化、墙皮脱落、墙体开裂等问题屡见不鲜，有些房龄才10多年，甚至几年的小区，外表看上去似乎已经经历了数十年的岁月沧桑。
对于小区“未老先衰”，目前较为普遍的观点是，要把房屋维修基金使用的“门槛降下来”。不得不承认，这确实是问题的一个症结所在。国外许多老旧住宅之所以能历经百年风雨，而保持着生机和活力，就在于日常维护和保养的到位。相较而言，中国的住宅维保落后得实在太多。
在有的城市，房屋维修基金累积达数十亿之多，却鲜有动用。因此，当务之急，应把房屋维修基金这笔“死钱”尽快盘活，取之于民，用之于民，而不是让其继续处于“沉睡”状态。
不过，如果所有问题都推给房屋维修基金，恐怕也是不现实的。事实上，大量房屋质量问题，往往都是“先天不足”，即房屋本身质量存在隐患和缺陷，这显然是房屋开发和建设方的责任，如果统统推给房屋维修基金，让全体业主来买单，恐怕有失公平。
然而，对于房屋本身质量隐患和缺陷，却往往难以追究。其中问题，就卡在目前的住宅保修制度上。
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其中最为突出的，就是住宅质量问题保修期普遍偏短。住宅的设计寿命一般为50年，然而，房屋许多部位的保修期普遍只有一年，如墙面、顶棚抹灰层脱落；地面空鼓开裂、大面积起砂等等，比较长的如屋面防水，保修期也只有三年，外墙面防渗漏，也只有五年。与之形成鲜明对比的是，许多家用电器使用寿命只有几年，至多十年左右，保修期起码都有一年。
更有甚者，保修时间是以建设单位和施工单位合同为依据。这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限常常已经过了大半。也正因此，此前在有的房屋质量纠纷中，业主就曾无奈地感叹：刚搬新家保修期就过了，保修有何意义。
现有的住宅保修制度还存在一个重大缺陷。那就是对于房屋设计和建设的重要安全隐患，并没有采取终身追责的制度。就像深圳男童命陨高楼坠窗的事件，窗户螺丝松动、螺丝缺失、滑撑生锈或断裂等问题，这是房屋建设时就留下的重大隐患。对于这些隐患，业主并没有专业能力去识别，根本防不胜防。
然而，因为高楼坠窗出了人命，业主却成了冤大头，作为始作俑者的建筑商和开发商，往往置身事外，这无论如何都难言公平。现在所有新建房屋都立有永久性责任铭牌，上面记载着房屋建设开发责任方和责任人姓名。这样的永久性责任铭牌，不能等到楼塌人亡时才管用。对于一些比较严重，尤其是涉及公共安全的房屋质量隐患，同样也要对责任方实行终身追责。
小区“未老先衰”，不能让开发商和建筑商跑了，应当从法律上明确，“先天责任”由开发商和建筑商负责，“后天责任”由房屋维修基金兜底。如此，自然能形成分工明确，责任清晰的维护保养机制，最大限度避免危楼隐患，让我们的城市小区永葆青春。