随着楼市降温，房地产调控政策持续收紧，房地产市场发生转变。同时，我国为实现城镇居民“住有所居”目标，实行租购并举。国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，从多个方面给予住房租赁市场政策支持，包括支持房企开展租房业务，鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，支持租赁住房建设，从税收、金融、供地等方面给予政策支持。这些政策利好使得知名房地产企业纷纷寻求转型，长租市场一时成为投资风口，还处于孵化期的长租企业成了各路资本追捧的投资目标，并衍生出了“资本公寓”。
机构化、品牌化和专业化的长租企业成长，本应是住房租赁市场去莠存良的体现。然而，“不差钱”的租房企业难以保持理性，政府监管尚未完全做好应对突然兴起的长租公寓市场的准备，问题一时集中暴露。有数据显示，北京、深圳等城市的房租同比上涨20%以上。为了提高市场占有率，长租企业在资本助力下抢占房源，对推高房租起了推波助澜的作用。另外，“资本公寓”也带来金融风险，一些长租公寓企业为了获得资本杠杆来争夺房源，引导甚至骗取租户进行租房分期贷款，这类金融产品不仅没有稳定产权担保，杠杆率也极高，存在较大风险。在资本的裹挟下，一旦长租公寓企业在租赁市场上形成垄断地位，房租上涨将更加难以约束。
对租房市场最敏感的人群是大城市的青年人口，特别是无户籍的流动人口。房租无节制上涨、租户权利无法保障不仅损害青年人口利益，更影响城市竞争力。截至2017年年底，全国流动人口数量为2.44亿人，其中七成以上流向东部地区，半数以上流入中心城市。根据原国家卫计委2017年流动人口动态监测数据，不足两成流动人口居住在自购住房里，除去雇主或企业单位提供的住宿，六成以上流动人口需要租房居住。在大城市，租房支出是生活成本的重要组成部分，全国平均来看，流动人口家庭收入的12%用于租房，租房支出占家庭总支出的24%。一线城市流动人口的房租收入比更高，北京、上海、深圳的流动人口家庭收入中用于租房的比例分别为18%、14%和15%，租房支出占家庭总支出的比例分别高达36%、29%和28%。
北京、上海等一线城市已经出现流动人口负增长，除去户籍制度收紧等政策因素，生活成本太高也是重要原因之一。2017年，北京、上海的居民人均可支配收入增长6.9%和6.8%(扣除价格因素)，这虽然能赶上GDP的增速，却追不上房租的增长率，住房压力变得越来越沉重。青年人口是大城市创造力的源泉，也是消费主力军，是在人口老龄化的背景下城市保持活力的根本。房价高企已经削弱了年轻人长期居留意愿和城市归属感，莫让房租难以承受成为青年人逃离大城市的最终理由。
“资本”对于不完善的市场来说，是一把双刃剑，既可以促进市场主体快速成长，增强市场活力；也可能“横冲直撞”，扰乱市场秩序。住房市场是经济、民生的重要领域。党的十九大以来，我国建立“购租并举”的住房制度，加快发展大中城市住房租赁市场，必须监管先行，才能拴住“资本”的缰绳，促进住房租赁市场健康、良性发展。
政府监管不仅要遏制恶意哄抬房租、骗取租房贷款的短期行为，更要建立系统性、有效性、符合市场规律、保障供求双方利益的长效机制。一方面，我国应该积极推动住房租赁管理条例立法工作，进一步规范租赁行为，保护当事人权益，明确各方权责利，为住房租赁市场的发展营造良好法治环境。另一方面，政府应当进一步推动公共租赁住房、廉租房及保障房建设，在住房供应方面把握主导权，防范资本在民生领域的垄断行为。